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深圳后海区豪宅与写字楼冰火两重天

深圳后海区豪宅与写字楼冰火两重天

fengyouyang·5小时前 浏览量:34
摘要:在土豪们抢购上千万的华润悦府一房豪宅时,同处后海区域的部分写字楼二房东们,却在承担亏本放租的风险。近年来,这里已成为深圳商住价差最大的区域,大量二手写字楼成交价还不到住宅的一半。

在土豪们抢购上千万的华润悦府一房豪宅时,同处后海区域的部分写字楼二房东们,却在承担亏本放租的风险。近年来,这里已成为深圳商住价差最大的区域,大量二手写字楼成交价还不到住宅的一半。

近年来,后海总部写字楼陆续建成。当年的土地出让协议中规定,这些总部写字楼的自用率应达到60-80%,但实际却远低于此。大量办公面积流入租赁市场,推高了后海区域写字楼供应量,使部分后海写字楼的租金在近三年内下跌了15-30%,与福田中心区的租金价差越来越大。

一些主要赚取租金价差的包租客们,遭受了最大的冲击,不得不以低于成本的价格签下短期租约,并寄望于未来租金上涨所带来的长线收益。

然而,未来几年内,后海与邻近的前海、科技园区域,仍将是深圳写字楼新增供应的主要区域。

1、总部写字楼放量压价,豪宅价格竟是商办3倍

2005年前后,在深圳发展了20年的平安与招商银行总部,险些被上海抢走。

城市的两根“顶梁柱”差点搬了家,不得不让深圳官方开始想尽办法挽留发迹于此的总部企业,以免它们被其他城市开出的优厚条件“拐走”。恰逢后海中心区开始大规模开发,一批成本较低而区位优越的后海总部用地,陆续“定向”出让给了深圳总部企业。

从2008年到今年初,华润、联想、海信、安邦、中铁、中海油、中建钢构、五矿金融、天虹、喜之郎等22家企业先后在后海拿下类似土地,总出让面积达213.48万平米,其中约8成为办公面积。

这些土地多数具有四个特点:

竞买门槛高、可售比例低、以底价成交、拿地者皆为总部企业。

2009年,后海一宗商业用地要求竞买人在全国拥有跨地区经营的直营门店2000家以上,后被百丽集团底价竞得;2011年,另一宗地要求竞买申请人或其控股公司从事医药零售10年以上,是全国连锁药店前10名,在全国拥有跨地区经营的直营门店1000家以上,海王星辰底价拿地。面对如此锁定行业、限制规模的出让条件,能够符合的企业屈指可数,若聚焦深圳,则几乎独一无二了。

除了对竞买人提出严格要求,出让规则中对其后的销售和运营也作了严格的限制,多数土地被要求自用率在最低为60-80%之间,甚至要求全部自用。

然而,这里的“自用”是一个模糊的概念,多数业主用实际行动将其解释为“只要不卖就是自用”。

据知情人士介绍,有的总部写字楼中真正用于业主总部办公的面积不过“一两层而已”。这就带来了一个问题:大量为了留住总部企业而建设的写字楼,事实上都流入了租赁市场,大大增加了后海区域写字楼供应量。

后海22个总部项目多数为甲级写字楼,其中有约160万平米办公面积,是近年来深圳甲级写字楼新增供应最大的区域之一。据高力国际统计,截至今年第二季度,深圳甲级写字楼总存量为484万平方米。若后海已出让总部写字楼全部建成并入市,仅此一个区域的存量,就相当于目前全市总存量的三分之一。

2017年第一季度,全市共有四个甲级写字楼物业落成,其中三个位于后海,分别是航天科技广场B座、中建钢构总部大厦和海信南方大厦。

然而,这些普遍品质较高的新写字楼,租金水平却不及福田中心区的老项目。

据了解,目前在租的后海总部写字楼,如海王星辰大厦、海信南方大厦、中建钢构大厦等,租金多在200元/平米/月左右。而福田中心区内品质与建成时间类似的项目,租金则已达到300元/平米/月左右。今年一季度刚刚入市的平安金融中心,更是创出了深圳写字楼最高租金,每平米达600元/月左右。

事实上,近几年来,后海与福田中心区的写字楼租金差距越来越大。

据后海区域写字楼中介介绍,海岸城写字楼在2014-2015年时,租金曾达到210-230元/平米/月,而现在市场成交价仅160-180元,旁边较新的中洲控股中心,租金也多在190元上下。近三年来,其租金水平不仅未涨,反而还下跌了15-30%。

据业内人士分析,后海总部写字楼的大量入市,是周边区域租金下跌的原因之一。

这批总部企业拿地价较低,22个项目的平均楼面地价仅1.06万元/平米,远远低于目前的土地市场价。新入市的海信、中建钢构、中铁南方和海王星辰大厦,楼面价均低于1万元/平米,总成本约在2万元/平米左右。若以月租金200元/平米计算,其租金回报率高达12%。而附近写字楼售价多在5万元/平米以上,租金相同的情况下,回报率为5%,符合正常的市场行情。

与此同时,后海却逐渐成为深圳最贵的豪宅片区。均价达20万的深圳湾一号,自开盘以来一直是深圳价格最高的高层居住类物业,而昨天再次热销的华润悦府,又再次将深圳豪宅客的目光聚焦于此。然而,后海区域内以天利名城等为代表的二手写字楼,售价却只有附近住宅的30%-50%。

除本区域的写字楼供应外,后海写字楼面临的竞争环境也十分残酷。附近的前海写字楼也将开始集中入市,科技园中又有大量租金更低的存量物业,也是后海租金难以上涨的另一个原因。

相对较低的租金价格,吸引了一批企业从福田等地搬迁而来,其中包括深圳中原地产。作为中介,他们显然更能找到性价比最高的写字楼。大量企业迁入的同时,附近基础设施建设尚未结束,周边交通问题也随之日益突出。

2、包租客亏本放租,“剪刀差”不好赚

以低成本为前提的高回报率,使总部写字楼业主可以承受比市场价低得多的租金收入。因此,大量新增供应带来的冲击,只是让他们的租金回报稍低了一点,本质上影响不大。而其他小业主和二房东,尤其是区域内普遍存在的包租客,则一直在遭受租金下跌的打击。

据了解,目前在后海及周边区域普遍存在着三类写字楼租赁模式。

第一种是业主直租,以阿里中心、百度大厦、中国储能大厦等项目为代表。

据Q房网相关人士介绍,近期百度大厦刚刚通过其成交一套1400多平米的写字楼,租金达248元/平米,阿里中心租金较之还要高15-20%,而位于科技园的中国储能大厦,则创出了348元/平米的区域写字楼租金纪录。

据分析,这些业主直租的总部写字楼,对空置成本的承受能力强,因而不会为了快速出租而压低价格,其品质也较高,通常价格较高。

第二种是小业主放租自己持有的写字楼,在有散售物业的写字楼中普遍存在。这批小业主普遍舍不得投入大量资金装修,品质相对较差,又需要现金供楼,因而难以承受空置成本,在一段时间内租不出去就宁愿压低租金招揽租客。

这批小业主持有的物业数量较大,受新增供应量冲击的影响,也不得不集体降价。

第三种是大量承租总部写字楼的包租客。后海22家总部企业中,仅有华润旗下的地产开发商参与拿地,其他业主基本都是地产领域的“外行”。“外行”业主们并不善于或不愿意亲自为写字楼一家家寻找租客,于是倾向于交给愿意全盘接手的包租客。包括中铁南方大厦、航天科技广场等新入市的写字楼,均被业主大量租给了“二房东”。

以航天科技广场为例,其写字楼曾公开招标“首席租赁代理”。据知情人士说,其平均承租价为146元/平米/月。相对于200元/平米左右的市场价来说,这个包租价格并不高。另据业内人士说,中海油大厦的两栋写字楼,除自用一栋外,另一栋也找到了包租公司,承租价仅110元/平米,放租价或为180元左右。事实上,其他项目的包租价格多在180元/平米左右。

相对于小业主,他们的物业普遍装修较好,给中介提供的佣金较高,推广力度也更大,但难免也会面临空置问题。同样受到供应量增加的影响,包租客之间也打响了堪称惨烈的价格战。

据了解,在科技园区域的泰邦科技、阳光科创等写字楼,有包租客以110-120元/平米租到的物业,不得不80-90元/平米就租了出去。但类似亏本的租约,通常租期只有一年左右,只在空置成本实在太高时才会出现。

一般情况下,写字楼的包租协议租期都在8-15年之间,最短也不会低过6年。包租客寄希望于获得较高的长线收益,以抵掉初期的亏损。

然而,后海22个总部项目中,仍有12个尚未建成入市,其中包括华润、联想海外等区域内最大的综合体项目,总部写字楼大量外租的局面短期内不会改变。( 来源:和讯名家)


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